Mortgage Bank

MORTGAGE YASASI Erçin DEMİRKOL Finansbank Bireysel Bankacılık Konut Projeleri Direktörü Page 2 1 AGENDA MORTGAGE SİSTEMİ GLOBAL MORTGAGE PİYASALARI MORTGAGE YASASI NELER GETİRİYOR? Page 3 2 MORTGAGE NEDİR? Mort: (Fransızca) Ölü + Gage: (Almanca) Rehin Mortgage: Gayrimenkulün, borç bitene (ölene) kadar rehin verilmesi Mortgage Senedi: Borçlu ile banka arasında imzalanan kontrat Mortgage Sistemi: Alıcılarla tasarruf sahipleri arasında köprü olan finansman sistemi. Temelde gayrimenkulün, menkulleştirilmesi prosesi. MORTGAGE SİSTEMİ Kredi alacakları ve ipotekler karşılığında menkul kıymet Bu menkul kıymetlerin güvencesinde düşük maliyetli fon toplanır Bu ucuz kaynaklar tekrar sisteme aktarılır “Önceden belirlenmiş şartlarla” (standart) krediler verilir BİRİNCİL PİYASALAR Konut alıcısı İKİNCİL (FİNANSAL) PİYASALAR Tasarruf sahipleri Page 4 3 Tapu kayıtlarının güvenilirliği, güncellenmesi, kolay erişimi, ipoteklerin hızlı tesisi, değerlemenin doğruluğu, kanuni takip süreç hızı...vb. konularda standardizasyona gidilmeli Yasal Çerçeve Her geçen gün artan konut talebine paralel olarak konut arzı geliştirilmezse, konut fiyatları şişer, orta gelirlinin erişimi azalır ve gayrimenkul balonları oluşur. Konut Arzı MORTGAGE BAŞARI KOŞULLARI Düşük enflasyon kredilerin faiz yükünü azaltır. Enfasyon, reel faiz, istihdam...vb değişkenler gelişimiş ülkeler seviyesine gelmese bile, belirli düzeylerde istikrarlı gitmelidir. Ekonomik İstikrar Vergi muafiyeti, taksitlere destek, alt gelirlilere düşük faiz, peşinatsız...vb. kredilerin cazibesini arttırır konut piyasası büyür kayıtdışılık azalır vergi gelirleri artar Devlet Teşvikleri Birincil piyaslarda verilen krediler “menkul kıymet araçları” ile İkincil Piyasaya satılır, yeni konut kredileri için likidite sağlanır. İkincil Piyasaların etkin olması, Birincil Piyasalarda kalite, standardizasyon ve hacimlere bağlıdır. Menkul Kıymetleştirme Konut Finansman Kültürü Konutların mortgage kredileri ile alınması kültürünün yerleşmesi zaman alır. Avrupa’da 200, Amerika’da 80 yıl aldı. Nüfusumuzun %60’ının genç olması (29 yaş altı) bu süreci hızlandırabilir. MORTGAGE YASASI Page 5 4 MORTGAGE ENSTRÜMANLARI Dışarıdan garanti satın alınabilir veya menkul kıymetler sınıflara ayrılarak üst sınıfların kalitesi artırılabilir. Yatırımcıda Yatırımcıda Dışarından garanti satın alınabilir. İhraççıda (Full recourse) İhraççıda (Full recourse) Kredi Kalitesinin Artırılması Kredi Riski Erken Ödeme Riski 1. Teminat gösterilen varlıkların kalitesi 2. Oluşturulan yapının gücüne bağlıdır. 1.Teminat gösterilen varlıkların kalitesi 2. İhraççının mali gücü 3. Yasa ile tanınan iflas önceliği Kredi Kalitesi SPV’ye devredilen varlıkların nakit akışı İhraççının genel nakit akışı ‑ varlıktan bağımsız Menkul Kıymet Ödemeleri Kaynağı Kurumsal & bireysel yatırımcılar Menkul kıymet sahipleri SPV’nin varlıkları üzerinde tek hak sahibidir. Diğer alacaklılar SPV’ye devredilmiş varlıklar üzerinde hak iddia edemez. Kurumsal yatırımcılar İflas durumunda teminat gösterilen portföyün nakit akışı, bono ödemelerini karşılar Yatırımcılar Yatırımcının İhraççı İflasından Korunması Varlıklar bilançosundan çıkar Statik/dinamik havuz Farklı standartlar, farklı sınıflar Varlıklar + yükümlülükler bilançoda Dinamik havuz (iflasta statik oluyor) Standart, yüksek kaliteli bonolar Bilanço Durumu Havuz Durumu Varlık Durumu Varlıkları satın alan Konut Finansman Fonu (SPV) Varlıkların sahibi Bankadır. İhraççı Menkul Kıymetleştirme (MBS) İpotek Teminatlı Bono (Covered Bond) MORTGAGE YASASI İpotek Teminatlı Bono (Covered Bond) Menkul Kıymetleştirme (MBS) KRİTER & ÖZELLİKLER Page 6 5 AGENDA MORTGAGE SİSTEMİ GLOBAL MORTGAGE PİYASALARI MORTGAGE YASASI NELER GETİRİYOR? Page 7 6 MORTGAGE PİYASALARI DÜNYA MORTGAGE PİYASALARI Kaynak: Merrill Lynch, GEM BankNotes, 2006 87% 73% 50% 40% 30% 28% 27% 20% 16% 15% 15% 12% 11% 11% 10% 9% 7% 7% 6% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% UK US A G e r m a n y J a p a n M a la y s i a S o u th A f r ic a S .K o r e a I s r a e l Ch il e Cr o a t ia M o r o c c o Cz e c h Hu n g a r y K u v a it C h ina J o r d a n B u lg a r ia P o l a n d I n d ia T u r k e y 61,890 44,170 39,340 35,090 34,290 32,780 30,750 21,060 19,890 18,580 17,990 15,660 13,752 13,400 13,260 11,780 11,130 10,130 9,420 5,300 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 Q a t a r U s a U K G e r m a n y J a p a n U A E K u v a it B a h r a in I s ra e l S l o v e n ia S .K o r e a T a w a in S a u d i A r a b ia C z e c h O m a n E s t o n ia H u n g a r y S lo v a k ia C r o a t ia T u r k e y Kişi Başına Düşen Milli Gelir – 2006 Mortgage Piyasa Büyüklüğü / GSMH (%) – 2006 Page 8 7 MENKUL KIYMETLEŞTİRME ­ AMERİKA 1930 derin ekonomik kriz Bankalar kaynak sağlayamaz duruma geldi. 1938 yılında devlet kontrolünde “mortgage uygulaması” başlatıldı. Bankalar kullandırdıkları konut kredilerinden doğan ve müşterilerinin ‘düzenli nakit akışlarını’ temsil eden alacaklarını bilançolarında tutmadılar Bu varlıkları Fannie Mae, Freddie Mac gibi, sosyal misyonu olan, devlet destekli aracı kurumlara satarak bilanço­dışı fonlama yaptılar ve geri ödenmeme, faiz ve likidite risklerini yatırımcılara devrettiler. Bu kurumlar ülke genelinde faaliyet gösterdiler, tüm mortgage müşterilerinin kredi kayıtlarını düzenli tutıp standardizasyon sağladılar. Ölçek ekonomisi ve devlet garantasi sayesinde çok ucuz fonlama Yatırımcılar Aylık Ödemeler Aylık Ödemeler Aylık Ödemeler Fonlama Fonlama Mortgage Fannie Mae Ginnie Mae Freddi Mac Banka Tüketici MORTGAGE PİYASALARI Page 9 8 ALMANYA Dünyada bilinen ilk mortgage bonosu – 24 Mayıs 1772. 7 yıllık savaşın ardından ülkesi harab olan Prusya Kralı Frederik "Leather­Letters“ Arsa sahiplerinin inşaat fonlamasına sahip olmaları, arsa sahiplerinin birbirlerinin borçlarına toplu olarak kefil olmaları (böylece her birinin kredibilitesi daha da yüksekliyor) ve farklı yatırım araçları bulunması için 233 yıldır, mortgage bonolarında geri ödenmeme sorunu hiç yaşanmadı Kaynak: HVB Global Markets Research, Kasım 2005 MORTGAGE PİYASALARI Mortgage Covered Bond (Pfandbriefe) Mevduat (sabit f) Kredi (düşük faiz) başla bitir Mevduat (ortamala 8 yıl) lKredi (ortalama 10­11 yıl) Bausparkasse Tasarruf ve Kredi ürünlerinin bir kombinsyonudur. Krediler mevduat, mevduat faizi, devlet teşvikleri ve kredi geri ödemeleri Page 10 9 COVERED BONDS Kaynak: UniCrerit, Covered Bond & Agency Monitor, Nisan 2007 Covered Bond Hacimleri (Yaşayan) – Nisan 2007 MORTGAGE PİYASALARI Almanya 41% İspanya 28% Fransa 14% İngiltere 6% İrlanda 4% Diğer 3% Hollanda 2% Avusturya 1% İtalya 1% Page 11 10 PORTEKİZ & YUNANİSTAN Mortgage Hacimleri (Bn Euro) & Enflasyon 5 6 7 8 10 12 15 19 24 32 42 50 57 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 0 5 10 15 20 Enflasyon (% ) MORTGAGE PİYASALARI Portekiz 4 5 4 4 4 4 5 6 7 8 9 11 14 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 0 10 20 Yunanistan Page 12 11 AGENDA MORTGAGE SİSTEMİ GLOBAL MORTGAGE PİYASALARI MORTGAGE YASASI NELER GETİRİYOR? Page 13 12 Mortgage Taslağı (2004 ) T.B.M.M (21Şubat 2007) Cumhurbaşkanı (05 Mart 2007) Resmi Gazete (06 Mart 2007) Tebliğler & İkincil Düzenlemeler Merkez Bankası Sanayi & Ticaret Bakanlığı S.P.K Değişken Faiz Endeksi Sözleşme ve Sözleşme Öncesi Bilgi Formu İkincil Piyasa Düzenlemeleri Hazine Sigortalar MakMalike Maliye Bakanlığı Vergi Düzenlemeleri (BSMV) MORTGAGE YOLCULUĞUMUZ MORTGAGE YASASI Page 14 13 MORTGAGE OYUNCULARIMIZ Kredi Kayıt Bürosu Belediyeler Arsa Ofis GenelMüdürlüğü Tapu ve Kadastro GenelMüdürlüğü Milli Emlak GenelMüdürlüğü BDDK TOKİ SPK Maliye Bakanlığı Hazine Müsteşarlığı Tüketiciler GYO’lar Mortgage Sistemi Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Bankalar Leasing Firmaları Katılım Bankaları Finansman Şirketleri Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği İpotek Finansman Kuruluşu Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Merkez Bankası İçişleri Bakanlığı Yatırımcıları Koruma Fonu Bankalar Birliği Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği Brokerlar Emeklilik Fonları MORTGAGE YASASI Page 15 14 MORTGAGE SİSTEMİMİZ Aylık Ödeme ­ Tamamlanmış ­ P roje Halinde ­ Konut Teminatlı Krediler ­ Yeniden Finansman ­ Finansal Kiralama ­ Kentsel Dönüşüm P rojeleri ­ TOKİ’nin ürettiği konutlar ­ Koopertatiflerin konutları ­ Bankalar ­ Katılım Bankaları (ÖFK) ­ Finansman Şirketleri ­ Finansal Kiralama Şirketleri ­ TOKİ Portföy Satışı Kredi Fonlama İpotek Finansman Kurukuşu Kurumsal (Emekllilk Fonları, Sigorta Şirk) Bireysel Yatırımcılar Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (ABS) Konut Finansman Fonu (KFK) Varlık Finansman Fonu (VFK) İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet(MBS) Varlık Teminatlı Kıymet (Asset Covered Bond) İpotek Teminatlı Kıymet (Mortgage Covered Bond) Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (ABS) Konut Finansman Fonu Varlık Finansman Fonu İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet (MBS) Kaynak: SPK Varlık Teminatlı Kıymet (Asset Covered Bond) İpotek Teminatlı Kıymet (Mortgage Covered Bond) MORTGAGE YASASI Page 16 15 MORTGAGE YASASI MORTGAGE KAPSAMI Konut edinme amaçlı krediler Konutun finansal kiralama yoluyla kiralanması Mevcut kredilerin yeniden finansmanı İnşaat aşamasındaki konutlar Mevcut konutu teminat göstererek kredi kullandırımı (Home Equity) Amaçlar İnşaat Zinciri Belediye’den “parsel” için alınıyor Hazırlanıyor ve Belediye Proje Teknik Birimi’nden onaylatılıyor Tapu’da tesis edilir. İmar Durum Belgesi Yapı Kullanım İzin (İskan) Belgesi İNŞAAT DEVAM EDİYOR İNŞAAT TAMAMLANDI Kat İrtifak (Arsa) Tapusu İnşaat (Yapı) Ruhsatı Mimari/Statik/ Mekanik/Elektrik Projeler Temel Üstü Ruhsatı Binanın doğru kurulduğunu garantiliyor. Su basman seviyesinde (topraktan 1 metre yukarı) Bu aşamada Kat İrtifakı kurulabilir... Kat Mülkiyet Tapusu Belediye İskan Bürosu ’nca herşeyin projelerine uygun yapılıp yapıladığı inclenir Tapu’da tahsis ediliyor. Müteeahit, ayrı daireleri ayrı kişilere satabiliyor Belediye’ den alını yor. İnşaat Zinciri Belediye’den “parsel” için alınıyor Hazırlanıyor ve Belediye Proje Teknik Birimi’nden onaylatılıyor Tapu’da tesis edilir. İmar Durum Belgesi Yapı Kullanım İzin (İskan) Belgesi İNŞAAT DEVAM EDİYOR İNŞAAT TAMAMLANDI Kat İrtifak (Arsa) Tapusu İnşaat (Yapı) Ruhsatı Mimari/Statik/ Mekanik/Elektrik Projeler Temel Üstü Ruhsatı Binanın doğru kurulduğunu garantiliyor. Su basman seviyesinde (topraktan 1 metre yukarı) Bu aşamada Kat İrtifakı kurulabilir... Kat Mülkiyet Tapusu Belediye İskan Bürosu ’nca herşeyin projelerine uygun yapılıp yapıladığı inclenir Tapu’da tahsis ediliyor. Müteeahit, ayrı daireleri ayrı kişilere satabiliyor Belediye’ den alını yor. Page 17 16 MORTGAGE YASASI MORTGAGE NE GETİRDİ? • Konut alım, Refinansman, İnşaat projeleri • Konut alım, Refinansman, İnşaat projeleri, Leasing, İpotek teminatlı ihtiyaç kredileri •Sabit • Sabit, Değişken & Hybrid •BSMV, Tapu Harcı, Damga Vergisi •BSMV, Tapu Harcı, Damga Vergisi muafiyeti •Başvuru Formu & Sözleşme •Sözleşme Öncesi Bilgi Formu •Sözleşmenin içeriği genişledi •Mevcut ve max faizle 2 ayrı ödeme planı •Standart Yok •Teminat havuzu için konut kredileri %75 •Teminat havuzu için ipotek teminatlılar %50 •Standart Yok •SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları •DASK (Zorunlu) •DASK •Hayat ? (tebliğ bekleniyor) •Yangın ? (tebliğ bekleniyor) Tanım Faiz Vergi Başvuru Süreci LTV Ekspertiz Sigorta Yeni Sistem Eski Sistem Page 18 17 MORTGAGE YASASI MORTGAGE NE GETİRDİ? • İpotek, nakit karşılığı, kefalet • İpotek • Ceza Yok • Erken ödeme & kapamalarda, kapama tutarının %2’sine kadar ceza (Sabit faiz) • 5 işgünü içinde ihbar, 2 aylık gecikme, 90.gün takip, 1 aylık muacceliyet uyarısı şartı • Rehnin paraya çevrilmesi • Rehnin paraya çevrilmesi • Haciz • İhalenin feshi red:%10 ceza • Satışı durdurma teminatı:%15 • Ayıplı maldan • Kampanyalı satışlarda hiç, gereği gibi, gecikmeli teslim • Ayıplı maldan 1 yıl için, kredi miktarı kadar • Kampanyalı satışlarda hiç, gereği gibi, gecikmeli teslimatta müteselsil sorumlu • Yok • Gider dağılımını içeren dekont gönderimi yapılacak Teminat Erken Kapama Kanuni Takip Alacağın Tahsili Konut Satış İhalesi Bankanın Sorumluluğu Dönemsel Dekont • İhalenin feshi red: konut bedelinin %20 • Satışı durdurma teminatı: %30 • 5 işgünü içinde ihbar, 2 aylık gecikme, 90.gün takip, 1 aylık muacceliyet uyarısı Yeni Sistem Eski Sistem Page 19 18 MORTGAGE SİSTEMİ ­ SWOT Fırsatlar Artan nitelikli konut ihtiyacı (doymamış pazar) Artan nüfus ve kentleşme (iç göçler, ailelerin küçülmesi..vb.) Konuta bağlanan milyarlarca $’lık ölü sermayenin aktif hale gelmesi ve tekrardan ekonomiye kazandırılması Yastık altındaki birikimlerin mali sektöre, oradan da reel sektöre aktarılarak üretim artışı sağlanması Uzun dönemde kiralama taleplerinin azalmasıyla birlikte kiraların düşmesinin enflasyona olumlu etkisi Yabancıların gelişmekte olan pazarlardaki yatırım iştahı (Uluslararası fonların MBS/Covered Bond ihraçlarımıza olumlu bakmalarını sağlayabilir) Konut kredisi ile başlayan tasarruflar, zaman içerisinde tüketimi azaltır ve enflasyona olumlu katkı yapar Tehditler Ekonomik durgunluk ve/veya kriz Finansal sistemin (bankaların) riskleri yönetememesi Suni fiyat dalgalanmaları: Mortgage kapsamına girecek mevcut konutların eksikliği ve arzın çekilmesi Yasadan sonra fiyatların artacağı spekülasyonları Talep patlamasıyla şişen ev fiyatlarının ani düşüşü Yasanın 2008 ortası gibi işlevsellik kazanması ve tabana yayılmasının gecikmesi Uzun vadede iş güvencesinin bulunmaması Uzun vadede reel ücretlerde düşüş yaşanması Dünyanın en aktif deprem kuşağı üzerinde olmamız Zayıflıklar Nitelikli arsa ve konut kıtlığının fiyatları yükseltmesi (yasa arzı düzenlemiyor. Bu işi piyasaya bırakıyor) Vergi avantajının ve diğer anlamlı teşviklerin olmayışı Orta­Düşük gelirlilerin sistemden yararlanamaması Orta­Düşük gelirliler için proje sayısının kıtlığı Uzun vadeli yatırımcı kıtlığı (Emeklilik ve yatırım fonları henüz emekliyor, yerli yatırımcı tercih etmiyor) Tasarrufların yetersiz olması Kayıtdışılık: %70 ruhsatsız­izinsiz yapılaşma Güçlerimiz 30 yıllık kronik enflasyonun denetim altına alınması Ekonomi iyileştikçe alıcıların alım güçlerinin artması Yükselen nüfus artışı (yıllık ortalama %1.40) Nüfusun % 60’ının 29 yaşın altında olması Göçebe toplumun en büyük hayali “ev sahibi” olmak. Türk halkının birincil yatırım tercihi “gayrimenkul” Yabancıların Türkiye’de konut edinme ilgilisi Yeni konut projelerinin piyasayı canlandırması MORTGAGE YASASI Page 20 TEŞEKKÜRLER

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 13:20 Comments