Mortgage Bank

MORTGAGE YASASI Erçin DEMİRKOL Finansbank Bireysel Bankacılık Konut Projeleri Direktörü Page 2 1 AGENDA MORTGAGE SİSTEMİ GLOBAL MORTGAGE PİYASALARI MORTGAGE YASASI NELER GETİRİYOR? Page 3 2 MORTGAGE NEDİR? Mort: (Fransızca) Ölü + Gage: (Almanca) Rehin Mortgage: Gayrimenkulün, borç bitene (ölene) kadar rehin verilmesi Mortgage Senedi: Borçlu ile banka arasında imzalanan kontrat Mortgage Sistemi: Alıcılarla tasarruf sahipleri arasında köprü olan finansman sistemi. Temelde gayrimenkulün, menkulleştirilmesi prosesi. MORTGAGE SİSTEMİ Kredi alacakları ve ipotekler karşılığında menkul kıymet Bu menkul kıymetlerin güvencesinde düşük maliyetli fon toplanır Bu ucuz kaynaklar tekrar sisteme aktarılır “Önceden belirlenmiş şartlarla” (standart) krediler verilir BİRİNCİL PİYASALAR Konut alıcısı İKİNCİL (FİNANSAL) PİYASALAR Tasarruf sahipleri Page 4 3 Tapu kayıtlarının güvenilirliği, güncellenmesi, kolay erişimi, ipoteklerin hızlı tesisi, değerlemenin doğruluğu, kanuni takip süreç hızı...vb. konularda standardizasyona gidilmeli Yasal Çerçeve Her geçen gün artan konut talebine paralel olarak konut arzı geliştirilmezse, konut fiyatları şişer, orta gelirlinin erişimi azalır ve gayrimenkul balonları oluşur. Konut Arzı MORTGAGE BAŞARI KOŞULLARI Düşük enflasyon kredilerin faiz yükünü azaltır. Enfasyon, reel faiz, istihdam...vb değişkenler gelişimiş ülkeler seviyesine gelmese bile, belirli düzeylerde istikrarlı gitmelidir. Ekonomik İstikrar Vergi muafiyeti, taksitlere destek, alt gelirlilere düşük faiz, peşinatsız...vb. kredilerin cazibesini arttırır konut piyasası büyür kayıtdışılık azalır vergi gelirleri artar Devlet Teşvikleri Birincil piyaslarda verilen krediler “menkul kıymet araçları” ile İkincil Piyasaya satılır, yeni konut kredileri için likidite sağlanır. İkincil Piyasaların etkin olması, Birincil Piyasalarda kalite, standardizasyon ve hacimlere bağlıdır. Menkul Kıymetleştirme Konut Finansman Kültürü Konutların mortgage kredileri ile alınması kültürünün yerleşmesi zaman alır. Avrupa’da 200, Amerika’da 80 yıl aldı. Nüfusumuzun %60’ının genç olması (29 yaş altı) bu süreci hızlandırabilir. MORTGAGE YASASI Page 5 4 MORTGAGE ENSTRÜMANLARI Dışarıdan garanti satın alınabilir veya menkul kıymetler sınıflara ayrılarak üst sınıfların kalitesi artırılabilir. Yatırımcıda Yatırımcıda Dışarından garanti satın alınabilir. İhraççıda (Full recourse) İhraççıda (Full recourse) Kredi Kalitesinin Artırılması Kredi Riski Erken Ödeme Riski 1. Teminat gösterilen varlıkların kalitesi 2. Oluşturulan yapının gücüne bağlıdır. 1.Teminat gösterilen varlıkların kalitesi 2. İhraççının mali gücü 3. Yasa ile tanınan iflas önceliği Kredi Kalitesi SPV’ye devredilen varlıkların nakit akışı İhraççının genel nakit akışı ‑ varlıktan bağımsız Menkul Kıymet Ödemeleri Kaynağı Kurumsal & bireysel yatırımcılar Menkul kıymet sahipleri SPV’nin varlıkları üzerinde tek hak sahibidir. Diğer alacaklılar SPV’ye devredilmiş varlıklar üzerinde hak iddia edemez. Kurumsal yatırımcılar İflas durumunda teminat gösterilen portföyün nakit akışı, bono ödemelerini karşılar Yatırımcılar Yatırımcının İhraççı İflasından Korunması Varlıklar bilançosundan çıkar Statik/dinamik havuz Farklı standartlar, farklı sınıflar Varlıklar + yükümlülükler bilançoda Dinamik havuz (iflasta statik oluyor) Standart, yüksek kaliteli bonolar Bilanço Durumu Havuz Durumu Varlık Durumu Varlıkları satın alan Konut Finansman Fonu (SPV) Varlıkların sahibi Bankadır. İhraççı Menkul Kıymetleştirme (MBS) İpotek Teminatlı Bono (Covered Bond) MORTGAGE YASASI İpotek Teminatlı Bono (Covered Bond) Menkul Kıymetleştirme (MBS) KRİTER & ÖZELLİKLER Page 6 5 AGENDA MORTGAGE SİSTEMİ GLOBAL MORTGAGE PİYASALARI MORTGAGE YASASI NELER GETİRİYOR? Page 7 6 MORTGAGE PİYASALARI DÜNYA MORTGAGE PİYASALARI Kaynak: Merrill Lynch, GEM BankNotes, 2006 87% 73% 50% 40% 30% 28% 27% 20% 16% 15% 15% 12% 11% 11% 10% 9% 7% 7% 6% 4% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% UK US A G e r m a n y J a p a n M a la y s i a S o u th A f r ic a S .K o r e a I s r a e l Ch il e Cr o a t ia M o r o c c o Cz e c h Hu n g a r y K u v a it C h ina J o r d a n B u lg a r ia P o l a n d I n d ia T u r k e y 61,890 44,170 39,340 35,090 34,290 32,780 30,750 21,060 19,890 18,580 17,990 15,660 13,752 13,400 13,260 11,780 11,130 10,130 9,420 5,300 0 10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000 70,000 Q a t a r U s a U K G e r m a n y J a p a n U A E K u v a it B a h r a in I s ra e l S l o v e n ia S .K o r e a T a w a in S a u d i A r a b ia C z e c h O m a n E s t o n ia H u n g a r y S lo v a k ia C r o a t ia T u r k e y Kişi Başına Düşen Milli Gelir – 2006 Mortgage Piyasa Büyüklüğü / GSMH (%) – 2006 Page 8 7 MENKUL KIYMETLEŞTİRME ­ AMERİKA 1930 derin ekonomik kriz Bankalar kaynak sağlayamaz duruma geldi. 1938 yılında devlet kontrolünde “mortgage uygulaması” başlatıldı. Bankalar kullandırdıkları konut kredilerinden doğan ve müşterilerinin ‘düzenli nakit akışlarını’ temsil eden alacaklarını bilançolarında tutmadılar Bu varlıkları Fannie Mae, Freddie Mac gibi, sosyal misyonu olan, devlet destekli aracı kurumlara satarak bilanço­dışı fonlama yaptılar ve geri ödenmeme, faiz ve likidite risklerini yatırımcılara devrettiler. Bu kurumlar ülke genelinde faaliyet gösterdiler, tüm mortgage müşterilerinin kredi kayıtlarını düzenli tutıp standardizasyon sağladılar. Ölçek ekonomisi ve devlet garantasi sayesinde çok ucuz fonlama Yatırımcılar Aylık Ödemeler Aylık Ödemeler Aylık Ödemeler Fonlama Fonlama Mortgage Fannie Mae Ginnie Mae Freddi Mac Banka Tüketici MORTGAGE PİYASALARI Page 9 8 ALMANYA Dünyada bilinen ilk mortgage bonosu – 24 Mayıs 1772. 7 yıllık savaşın ardından ülkesi harab olan Prusya Kralı Frederik "Leather­Letters“ Arsa sahiplerinin inşaat fonlamasına sahip olmaları, arsa sahiplerinin birbirlerinin borçlarına toplu olarak kefil olmaları (böylece her birinin kredibilitesi daha da yüksekliyor) ve farklı yatırım araçları bulunması için 233 yıldır, mortgage bonolarında geri ödenmeme sorunu hiç yaşanmadı Kaynak: HVB Global Markets Research, Kasım 2005 MORTGAGE PİYASALARI Mortgage Covered Bond (Pfandbriefe) Mevduat (sabit f) Kredi (düşük faiz) başla bitir Mevduat (ortamala 8 yıl) lKredi (ortalama 10­11 yıl) Bausparkasse Tasarruf ve Kredi ürünlerinin bir kombinsyonudur. Krediler mevduat, mevduat faizi, devlet teşvikleri ve kredi geri ödemeleri Page 10 9 COVERED BONDS Kaynak: UniCrerit, Covered Bond & Agency Monitor, Nisan 2007 Covered Bond Hacimleri (Yaşayan) – Nisan 2007 MORTGAGE PİYASALARI Almanya 41% İspanya 28% Fransa 14% İngiltere 6% İrlanda 4% Diğer 3% Hollanda 2% Avusturya 1% İtalya 1% Page 11 10 PORTEKİZ & YUNANİSTAN Mortgage Hacimleri (Bn Euro) & Enflasyon 5 6 7 8 10 12 15 19 24 32 42 50 57 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 0 5 10 15 20 Enflasyon (% ) MORTGAGE PİYASALARI Portekiz 4 5 4 4 4 4 5 6 7 8 9 11 14 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 0 10 20 Yunanistan Page 12 11 AGENDA MORTGAGE SİSTEMİ GLOBAL MORTGAGE PİYASALARI MORTGAGE YASASI NELER GETİRİYOR? Page 13 12 Mortgage Taslağı (2004 ) T.B.M.M (21Şubat 2007) Cumhurbaşkanı (05 Mart 2007) Resmi Gazete (06 Mart 2007) Tebliğler & İkincil Düzenlemeler Merkez Bankası Sanayi & Ticaret Bakanlığı S.P.K Değişken Faiz Endeksi Sözleşme ve Sözleşme Öncesi Bilgi Formu İkincil Piyasa Düzenlemeleri Hazine Sigortalar MakMalike Maliye Bakanlığı Vergi Düzenlemeleri (BSMV) MORTGAGE YOLCULUĞUMUZ MORTGAGE YASASI Page 14 13 MORTGAGE OYUNCULARIMIZ Kredi Kayıt Bürosu Belediyeler Arsa Ofis GenelMüdürlüğü Tapu ve Kadastro GenelMüdürlüğü Milli Emlak GenelMüdürlüğü BDDK TOKİ SPK Maliye Bakanlığı Hazine Müsteşarlığı Tüketiciler GYO’lar Mortgage Sistemi Sanayi ve Ticaret Bakanlığı Bankalar Leasing Firmaları Katılım Bankaları Finansman Şirketleri Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği İpotek Finansman Kuruluşu Bayındırlık ve İskan Bakanlığı Merkez Bankası İçişleri Bakanlığı Yatırımcıları Koruma Fonu Bankalar Birliği Türkiye Sigorta ve Reasürans Şirketleri Birliği Brokerlar Emeklilik Fonları MORTGAGE YASASI Page 15 14 MORTGAGE SİSTEMİMİZ Aylık Ödeme ­ Tamamlanmış ­ P roje Halinde ­ Konut Teminatlı Krediler ­ Yeniden Finansman ­ Finansal Kiralama ­ Kentsel Dönüşüm P rojeleri ­ TOKİ’nin ürettiği konutlar ­ Koopertatiflerin konutları ­ Bankalar ­ Katılım Bankaları (ÖFK) ­ Finansman Şirketleri ­ Finansal Kiralama Şirketleri ­ TOKİ Portföy Satışı Kredi Fonlama İpotek Finansman Kurukuşu Kurumsal (Emekllilk Fonları, Sigorta Şirk) Bireysel Yatırımcılar Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (ABS) Konut Finansman Fonu (KFK) Varlık Finansman Fonu (VFK) İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet(MBS) Varlık Teminatlı Kıymet (Asset Covered Bond) İpotek Teminatlı Kıymet (Mortgage Covered Bond) Varlığa Dayalı Menkul Kıymet (ABS) Konut Finansman Fonu Varlık Finansman Fonu İpoteğe Dayalı Menkul Kıymet (MBS) Kaynak: SPK Varlık Teminatlı Kıymet (Asset Covered Bond) İpotek Teminatlı Kıymet (Mortgage Covered Bond) MORTGAGE YASASI Page 16 15 MORTGAGE YASASI MORTGAGE KAPSAMI Konut edinme amaçlı krediler Konutun finansal kiralama yoluyla kiralanması Mevcut kredilerin yeniden finansmanı İnşaat aşamasındaki konutlar Mevcut konutu teminat göstererek kredi kullandırımı (Home Equity) Amaçlar İnşaat Zinciri Belediye’den “parsel” için alınıyor Hazırlanıyor ve Belediye Proje Teknik Birimi’nden onaylatılıyor Tapu’da tesis edilir. İmar Durum Belgesi Yapı Kullanım İzin (İskan) Belgesi İNŞAAT DEVAM EDİYOR İNŞAAT TAMAMLANDI Kat İrtifak (Arsa) Tapusu İnşaat (Yapı) Ruhsatı Mimari/Statik/ Mekanik/Elektrik Projeler Temel Üstü Ruhsatı Binanın doğru kurulduğunu garantiliyor. Su basman seviyesinde (topraktan 1 metre yukarı) Bu aşamada Kat İrtifakı kurulabilir... Kat Mülkiyet Tapusu Belediye İskan Bürosu ’nca herşeyin projelerine uygun yapılıp yapıladığı inclenir Tapu’da tahsis ediliyor. Müteeahit, ayrı daireleri ayrı kişilere satabiliyor Belediye’ den alını yor. İnşaat Zinciri Belediye’den “parsel” için alınıyor Hazırlanıyor ve Belediye Proje Teknik Birimi’nden onaylatılıyor Tapu’da tesis edilir. İmar Durum Belgesi Yapı Kullanım İzin (İskan) Belgesi İNŞAAT DEVAM EDİYOR İNŞAAT TAMAMLANDI Kat İrtifak (Arsa) Tapusu İnşaat (Yapı) Ruhsatı Mimari/Statik/ Mekanik/Elektrik Projeler Temel Üstü Ruhsatı Binanın doğru kurulduğunu garantiliyor. Su basman seviyesinde (topraktan 1 metre yukarı) Bu aşamada Kat İrtifakı kurulabilir... Kat Mülkiyet Tapusu Belediye İskan Bürosu ’nca herşeyin projelerine uygun yapılıp yapıladığı inclenir Tapu’da tahsis ediliyor. Müteeahit, ayrı daireleri ayrı kişilere satabiliyor Belediye’ den alını yor. Page 17 16 MORTGAGE YASASI MORTGAGE NE GETİRDİ? • Konut alım, Refinansman, İnşaat projeleri • Konut alım, Refinansman, İnşaat projeleri, Leasing, İpotek teminatlı ihtiyaç kredileri •Sabit • Sabit, Değişken & Hybrid •BSMV, Tapu Harcı, Damga Vergisi •BSMV, Tapu Harcı, Damga Vergisi muafiyeti •Başvuru Formu & Sözleşme •Sözleşme Öncesi Bilgi Formu •Sözleşmenin içeriği genişledi •Mevcut ve max faizle 2 ayrı ödeme planı •Standart Yok •Teminat havuzu için konut kredileri %75 •Teminat havuzu için ipotek teminatlılar %50 •Standart Yok •SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanları •DASK (Zorunlu) •DASK •Hayat ? (tebliğ bekleniyor) •Yangın ? (tebliğ bekleniyor) Tanım Faiz Vergi Başvuru Süreci LTV Ekspertiz Sigorta Yeni Sistem Eski Sistem Page 18 17 MORTGAGE YASASI MORTGAGE NE GETİRDİ? • İpotek, nakit karşılığı, kefalet • İpotek • Ceza Yok • Erken ödeme & kapamalarda, kapama tutarının %2’sine kadar ceza (Sabit faiz) • 5 işgünü içinde ihbar, 2 aylık gecikme, 90.gün takip, 1 aylık muacceliyet uyarısı şartı • Rehnin paraya çevrilmesi • Rehnin paraya çevrilmesi • Haciz • İhalenin feshi red:%10 ceza • Satışı durdurma teminatı:%15 • Ayıplı maldan • Kampanyalı satışlarda hiç, gereği gibi, gecikmeli teslim • Ayıplı maldan 1 yıl için, kredi miktarı kadar • Kampanyalı satışlarda hiç, gereği gibi, gecikmeli teslimatta müteselsil sorumlu • Yok • Gider dağılımını içeren dekont gönderimi yapılacak Teminat Erken Kapama Kanuni Takip Alacağın Tahsili Konut Satış İhalesi Bankanın Sorumluluğu Dönemsel Dekont • İhalenin feshi red: konut bedelinin %20 • Satışı durdurma teminatı: %30 • 5 işgünü içinde ihbar, 2 aylık gecikme, 90.gün takip, 1 aylık muacceliyet uyarısı Yeni Sistem Eski Sistem Page 19 18 MORTGAGE SİSTEMİ ­ SWOT Fırsatlar Artan nitelikli konut ihtiyacı (doymamış pazar) Artan nüfus ve kentleşme (iç göçler, ailelerin küçülmesi..vb.) Konuta bağlanan milyarlarca $’lık ölü sermayenin aktif hale gelmesi ve tekrardan ekonomiye kazandırılması Yastık altındaki birikimlerin mali sektöre, oradan da reel sektöre aktarılarak üretim artışı sağlanması Uzun dönemde kiralama taleplerinin azalmasıyla birlikte kiraların düşmesinin enflasyona olumlu etkisi Yabancıların gelişmekte olan pazarlardaki yatırım iştahı (Uluslararası fonların MBS/Covered Bond ihraçlarımıza olumlu bakmalarını sağlayabilir) Konut kredisi ile başlayan tasarruflar, zaman içerisinde tüketimi azaltır ve enflasyona olumlu katkı yapar Tehditler Ekonomik durgunluk ve/veya kriz Finansal sistemin (bankaların) riskleri yönetememesi Suni fiyat dalgalanmaları: Mortgage kapsamına girecek mevcut konutların eksikliği ve arzın çekilmesi Yasadan sonra fiyatların artacağı spekülasyonları Talep patlamasıyla şişen ev fiyatlarının ani düşüşü Yasanın 2008 ortası gibi işlevsellik kazanması ve tabana yayılmasının gecikmesi Uzun vadede iş güvencesinin bulunmaması Uzun vadede reel ücretlerde düşüş yaşanması Dünyanın en aktif deprem kuşağı üzerinde olmamız Zayıflıklar Nitelikli arsa ve konut kıtlığının fiyatları yükseltmesi (yasa arzı düzenlemiyor. Bu işi piyasaya bırakıyor) Vergi avantajının ve diğer anlamlı teşviklerin olmayışı Orta­Düşük gelirlilerin sistemden yararlanamaması Orta­Düşük gelirliler için proje sayısının kıtlığı Uzun vadeli yatırımcı kıtlığı (Emeklilik ve yatırım fonları henüz emekliyor, yerli yatırımcı tercih etmiyor) Tasarrufların yetersiz olması Kayıtdışılık: %70 ruhsatsız­izinsiz yapılaşma Güçlerimiz 30 yıllık kronik enflasyonun denetim altına alınması Ekonomi iyileştikçe alıcıların alım güçlerinin artması Yükselen nüfus artışı (yıllık ortalama %1.40) Nüfusun % 60’ının 29 yaşın altında olması Göçebe toplumun en büyük hayali “ev sahibi” olmak. Türk halkının birincil yatırım tercihi “gayrimenkul” Yabancıların Türkiye’de konut edinme ilgilisi Yeni konut projelerinin piyasayı canlandırması MORTGAGE YASASI Page 20 TEŞEKKÜRLER

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 13:20 Comments

Nurten ERK nerk@hurriyet.com.tr

Mortgage Yasası ile hayatımıza yeni sigortalar da girecek


MORTGAGE Yasası, Türk tüketicileri önümüzdeki aylarda yeni sigorta çeşitleriyle tanıştıracak. Garanti Sigorta Genel Müdürü Hasan Güller, Mortgage ile birlikte iki temel sigorta ürününün daha Türkiye’ye geleceğini belirtti.

DASK’ın da yönetimini üstlendiklerini hatırlatan Güller, halen 2.5 milyon olan DASK poliçe sayısını da artırmayı hedeflediklerini söyledi.

TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu’nda kabul edilen Konut Finansmanı Yasa Tasarısı (mortgage), yürürlüğe girdikten sonra tüketicileri yeni sigortalarla da tanıştıracak. 2005 yılında sigorta sektörünün yüzde 18 büyüdüğünü hatırlatan Garanti Sigorta Genel Müdürü Hasan Güller, 2006 yılında yüzde 15-20 bir büyüme bekliyor. Mortgage Yasası ile birlikte bugün olmayan temel iki ürünün daha sigorta sektörüne gireceğini söyleyen Hasan Güller, "Bunlardan biri tapu kayıtlarında olacak olası hatalara karşısında uğranılacak zararı telafi edecek. İkincisi de, ödememe garanti sigortası olacak" dedi.

Ağustos 2005’ten bu yana deprem sigortası olarak bilinen DASK’ın da yönetimini üstlenen Garanti Sigorta’nın Genel Müdürü Hasan Güller, 2.2 milyon adet poliçeyle devraldıkları DASK’da bugün 2.5 milyon poliçeye çıktıklarını söyledi. Sosyal sorumluluk olarak gördükleri bu poliçelerin sayısını daha da artırmayı hedeflediklerini söyleyen Hasan Güller ile Mortgage’in sektöre katkılarının yanısıra DASK’ı ve sigorta sektörünü konuştuk.

Sigorta sektörü 2005 yılını nasıl geçirmişti?

- Ekonominin iyi gittiği dönemlerde genelde sigorta sektörü daha hızlı büyür. Ekonominin daralma dönemlerinde ise bu daralmayı daha sert yaşar. 2005’te böyle oldu. Ekonomi yüzde 5.5 büyürken, sigorta sektörü yüzde 18 ortalama büyüme rakamına ulaştı. Yüzde 18’lik bu büyümeye rağmen 2005, teknik karlılıkta sigorta sektörünün zorlandığı bir yıl oldu. Teknik kar, sigortacıların gerçek faaliyetlerinden elde ettiği kardır. Karlılık anlamında zorlanılan, ama büyüme anlamında belli branşların dışında ortalamada fena olmayan bir büyümenin yakalandığı bir yıldı 2005.

Geçen yıl sektörde yaşanan birleşmeler sürecek mi?

- 2005 özelleştirmelerin, konsolidasyonların yaşandığı bir yıl oldu. Önümüzdeki dönemde yabancıların da ilgisiyle birlikte sigorta sektöründe gerek satın almalar, gerek birleşmeler sürecek gibi görünüyor.

2006’ya ilişkin beklentileriniz neler?

- 2006’da sektörün yüzde 15-20 arasında büyüyeceğini tahmin ediyorum. Mortgage Yasası’na paralel yeni sigorta ürünleri devreye girince bu büyümenin çok daha yukarılara çıkması muhtemel.

Mortgage sektöre hangi yeni ürünleri getirecek?

- Bugün olmayan çok temel iki ürün daha gelecek sigorta sektörüne. Bunlardan biri ’Tapu kayıtlarında olacak olası hatalara karşısında uğranılacak zararı telafi edecek’ bir poliçe. İkincisi de, ’ödememe garanti sigortası’. Bu sigorta, bir hastalık ya da kaza nedeniyle vefat ya da geçici işsizlik gibi durumlarda devreye giriyor. Bu çok ciddi bir hacim oluşturacak. Bir üçüncü yeni sigorta daha var ama onun hayatımıza girmesi zaman alabilir.

Nedir o sigorta çeşidi?

- Bugün bankalar genelde 100 liralık konutun 75 lirasını kredi olarak veriyor. Bir kriz anında değer düşmesinde gayrimenkulun paraya çevrilmesi aşamasında bu yüzde 25’lik bölümün de finanse edilmesi gerekebilir. Bu, şu anda hazırlıkları olan bir sigorta türü, ancak diğer ikisi kadar çok uygulama alanı bulmayabilir.

Yani Mortgage Yasası, sigorta sektörünü olumlu etkileyecek.

- Evet, Mortgage’in hayatımıza girmesi sonucunda zorunlu olarak gündeme gelecek olan bu poliçeler tabii ki sektördeki genel büyüme trendlerini de etkileyecek. Mortgage ile birlikte sistem kendi kendini finanse eden bir yapı kuracağı için uzun vadeli fon kaynaklarını da kendi yaratacak. Bu yüzden çok ciddi bir büyüme potansiyeli bekliyorum.

İki yılda 250 bin adet ’kapkaç sigortası’ yaptık

Yeni ürün poliçeleriniz var mı?

- İki yıl önce ’kapkaç yarası’nı gördük ve ne yapabiliriz diye çalışmaya başladık. Sadece kadınlar değil, erkekler de kapkaça uğruyor. Yaralanırsanız tedavi masrafınızı üstleniyoruz, giysiniz yırtılırsa yenisini temin ediyoruz. Bir kadının çantasında olabilecek makyaj malzemelerini yerine koyuyoruz. Ehliyeti, nüfus cüzdanı, pasaport gittiyse yenisini çıkartıyoruz. Ev, otomobil anahtarları kapkaçta gittiyse yenilerini yaptırıyoruz. İki yıldır kapkaç poliçesi satıyoruz, toplamda 250 bin adeti geçti. Yıllık primi içerdiği teminata göre değişiyor.

DASK’ta 2.5 milyon poliçeyi geçtik

DASK’da son poliçe sayısı ne oldu, nasıl gidiyor?

- DASK, 99 depreminden sonra kurulmuş bir yapı. O dönemde maddi açıdan çok ciddi sıkıntı oldu. Sigortacılıkta ortaya çıkan doğal riski sadece ülkenin değil, dünyanın kaynaklarıyla telafi etme mantığı var. Türkiye’de de DASK, bir kamu kurumu olarak kuruldu. İdaresi sigorta ya da reasürans şirketi tarafından yapılıyor. İlk 5 yıl DASK’ın yönetimini Milli Reasürans yürüttü. Ağustos 2005’te biz devraldık. Devraldığımızda 2.2 milyon adet poliçe vardı.

DASK, her konuta yapılabiliyor mu?

- 27 Aralık 1999, yasal bir takım problemleri olan konutlar açısından milat gibi. Vatandaş konutunu bu tarihten önce yapmışsa, kendi arazisi üzerine olmak şartıyla, inşaat ruhsatı olmasa da tapuda arsa olarak görünse de DASK yaptırabilir. Bu tarihten sonra DASK için mutlaka inşaat ruhsatı olması lazım.

Çalışanlarımızın evine çay içmeye gidiyoruz

Çalışanlarınıza yönelik neler yapıyorsunuz?

- İnsan kaynaklarına çok önem veriyoruz. Son dönemde biraz aksattığımız bir uygulamamız var. Çalışanlarımızın evine akşam çay içmeye gideriz, tabi önceden haber veririz. Bu arada Garanti Sigorta artık sigara içilmeyen bir şirket oldu. Önceden bir sigara salonumuz vardı. Birkaç yıl önce bir uzman getirdik ve bize 7 saat sigarayı nasıl bırakacağımızı anlattı. Sigara odamızı spor salonuna dönüştürdük. Çalışanlarımız sabah, öğlen, akşam burada hoca kontrolünde spor yapıyor. Ayda iki kez bowling turnuvamız var.

2005’te yüzde 75 büyüdü

Garanti Sigorta, 2005’i nasıl geçirdi?

- Sürdürelebilir ve karlı büyümenin peşinde olan bir şirketiz. Garanti Sigorta, 2005’i yüzde 75 büyümeyle kapattı. Çok dengeli bir portföyümüz var. Sektörün genel olarak yüzde 55-60’ı kaza branşından oluşurken, bu oran Garanti’de yüzde 30-35’lerde.

HASAN GÜLLER

Garanti Sigorta Genel Müdürü Hasan Güller, Uludağ Üniversitesi Ekonometri Bölümü mezunu. İş hayatına 1986 yılında Garanti Bankası’nda müfettiş yardımcısı olarak başladı. 1992-1999 yılları arasında çeşitli şubelerde müdürlük yaptı. 1999’da Garanti Bankası Ankara Bölge Müdürlüğü’ne atandı. Mayıs 2003’te Garanti Sigorta Genel Müdürlüğü’ne atandı.

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 13:15 Comments

Uzun süredir Türkiye'nin gündeminde olan Mortgage (tutsat) yasa tasarısı bugün yapılan görüşmelerden sonra Meclis Genel Kurulu'nda kabul edildi. 21 Şubat 2007 19:35Kamuoyunda Mortgage (Tutsat) olarak bilinen konut finansmanı sistemine ilişkin tasarı, TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaştı.

Genel Kuruldaki görüşmeler sırasında, Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısında yer alan, ''Konutu olmayan ücretlilere kredi faizlerini vergiden düşme olanağı tanıyan'' düzenleme çıkarıldı.

Önergenin gerekçesinde, kapsamlı bir Gelir Vergisi Reformuna ilişkin çalışmaların Maliye Bakanlığı tarafından yürütüldüğü belirtilerek, ''Bu kapsamda Gelir Vergisine ilişkin olarak öngörülen bu düzenlemenin yürütülen çalışmalarda, sistem bütünlüğünün korunması ve reformun sıhhati açısından Gelir Vergisi Reformu'na ilişkin hazırlıklarla birlikte değerlendirilmesi daha uygun olacaktır'' denildi. Konut finansman sistemiyle, ev almak isteyen vatandaşların daha uygun koşullarda borçlanmaları amaçlanıyor.

Kamuoyunda Mortgage (Tutsat) olarak bilinen konut finansmanı sistemine ilişkin tasarı, TBMM Genel Kurulunda kabul edilerek yasalaştı. Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanuna göre, konut finansmanından kaynaklanan rehinle temin edilmiş alacaklar ile TOKİ'nin rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde, rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapılabilecek veya haciz yoluna başvurulabilecek.
-TEMİNAT DEĞERİ HESAPLAMASI...-
Yapı kullanma izni alınmış konutlar üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların, ilgili konutun değerinin yüzde 75'ini, yapı kullanma izni alınmış diğer gayrimenkuller üzerine ipotek tesis edilmek suretiyle teminat altına alınmış alacakların ise ilgili gayrimenkulün değerinin yüzde 50'sini aşan kısmı teminat değerinin hesaplanmasında dikkate alınmayacak.
İpotek teminatlı menkul kıymetler ile varlık teminatlı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, teminat havuzlarında yer alan varlıklar, teminat amacı dışında tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek. İpotek ve varlık teminatlı menkul kıymetler teminat havuzunun, konut finansmanı fonunun, varlık finansmanı fonunun ve yatırım fonunun 3'er aylık dönemlerin son iş gününde, net varlık değerlerinin yüz binde 5'ini aşmamak üzere hesaplanacak kayda alma ücreti, 10 iş günü içerisinde özel hesaba yatırılacak.
-KONUT FİNANSMANI-
Konut finansmanı fonunu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığı oluşturuyor. Fonun tüzel kişiliği olmayacak ancak mal varlığı kurucunun mal varlığından ayrı olacak. Fon mal varlığı, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, başka bir amaçla tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek. Fonun geri ödeme güçlüğüne düşmesi halinde, fonun yönetim ve temsilinin yatırımcıları koruma fonu veya atanacak diğer bir fon kurulu tarafından yürütülmesine veya fonun başka bir kurucuya devredilmesine karar verilebilecek.
İpotek finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanından kaynaklanan alacakların devralınması, devredilmesi, devralınan alacaklardan oluşan varlıkların yönetimi ve alacakların teminat olarak alınması suretiyle kaynak temini amacıyla kurulan bir anonim ortaklığı olarak belirtildiği tasarıya göre, konut finansmanından kaynaklanan alacakların ve diğer varlıkların teminat gösterilmesi suretiyle ipotek finansmanı kuruluşlarından kaynak temin edilmesi halinde, teminat gösterilen varlıklar, başka bir amaçla tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek.
-DEĞERLEME BİRLİĞİ KURULACAK-
Kanunla, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği statüsünün oluşturulmasına ilişkin esaslar da belirleniyor. Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, kamu kurumu olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorunda olacak. Lisans sahibi, lisans almaya hak kazandığının tebliğinden sonra 3 ay içinde gerekli başvuruyu yapacak. Birliğin statüsü, kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl içinde yürürlüğe konulacak. Yetkileri kaldırılan ipotek finansmanı kuruluşlarının tedrici tasfiyelerine karar verilecek; tasfiye işlemi Yatırımcıları Koruma Fonu tarafından yürütülecek. Hakkında tedrici tasfiye kararı verilen ipotek finansmanı kuruluşunun ödemeleri duracak
. -BAŞVURU GEREKECEK-
Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama sözleşmesi imzalayan tüketiciler, kanunun yayımlanmasından sonra 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak, sözleşmelerinin, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek. Süresi içinde talepte bulunmayan tüketicilerin, kanunun yürürlüğe girmesinden önceki sözleşmeleri kanun kapsamında kabul edilecek.
Finansal kiralama şirketleri kanunun yürürlük tarihinden itibaren 6 ay içinde, konut finansmanı faaliyetinde bulunamayacak. Yasayla, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda, konut finansmanı kullanan tüketicileri korumak amacıyla tanımlar arasına, ''Konut Finansmanı Kuruluşu'' eklendi. Böylelikle konut finansmanı faaliyetini yürüten kuruluşlar, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunla ilgili hükümlere de tabi olacak.
-AYIPLI MAL-
Aynı kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle, konut finansmanı kuruluşu; imalatçı-üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının zamanında yapılmaması durumunda kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, bayi, acenta, ithalatçı, kullandırdığı kredi miktarı kadar sorumlu olacak. Kredilerin devronulması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Konut finansmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak.
-TEMERRÜDE DÜŞME DURUMU-
Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek. Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek.
-SÖZLEŞMELERDE NELER YER ALACAK-
Sözleşmelerde; kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak. Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak. Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak devredebilecek. TOKİ'nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşlarınca devredilebilecek.
-KONUT FİNANSMANI KURULUŞLARI...-
Emeklilik sözleşmeleri, hayat sigortaları, sağlık sigortaları ile ihracata ait nakliyat sigortalarında sözleşme ve poliçe üzerinden alınan paralar; ipotek ve konut finansmanı kuruluşlarının, konut finansmanı fonlarının yaptıkları tüm işlemler dolayısıyla lehe alınan paralar banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacak. Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konutların kiracıya devri ile TOKİ'nin sattığı konutlardaki ipotek işlemlerinden harç vergisi alınmayacak.
Sermaye piyasası araçları, konut finansmanı kuruluşları ve fonları ile TOKİ'nin menkul kıymet ihracatı ve ihraca konu teminatlardan kaynaklanan her türlü işlemleriyle ilgili makbuz ve kağıtlar, damga vergisinden muaf tutulacak. Konut finansmanı amacıyla teminat gösterilen veya ipotek konulan konutun, konut finansman kuruluşları veya ipotek finansmanı kuruluşları ya da 3. kişilere teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışlar dahil) ile bu şekilde alınan konutun teslimi (müzayede mahallinde yapılan satışı dahil), katma değer vergisi dışında tutulacak. Görüşmeler sırasında, ''Konutu olmayan ücretlilere kredi faizlerini vergiden düşme olanağı tanıyan'' düzenleme ise kanun metninden çıkarıldı.
http://www.haber7.com/haber.php?haber_id=221711

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 13:14 Comments

Mortgage yasası teşviksiz çıktı

Ev sahibi olmak isteyenlerin umutla beklediği mortgage yasası TBMM Genel Kurulu'nda kabul edildi. Ancak, 100 bin YTL'ye kadar olan kredilerin faizinin gelir vergisi matrahından düşülmesine yönelik düzenleme yasadan çıkarıldı

ANKARA Milliyet

Konut sektöründe radikal değişim öngören ve yeni bir konut finansmanı sistemi öngören Mortgage Yasa Tasarısı TBMM Genel Kurulu'nda yasalaştı. Hükümet, konutu olmayan ücretlilerin aldığı kredilerin 100 bin YTL'ye kadar olan bölümü için uygulanması öngörülen "faizin vergiden düşürülmesi" düzenlemesini tasarıdan çıkardı.
Konut finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonları kazançlarının kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna olması da tasarıdan çıkarıldı.

İnşaat halindekiler de dahil
TBMM Genel Kurulu'nda yeni bir konut finansman sistemi Türkiye'de uygulamaya sokacak olan "Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun Tasarısı (mortgage) kabul edildi. Hükümetin verdiği değişiklik önergeleriyle TOKİ'nin halen yapım aşamasında olan konutlar da bu sistem içine alındı.
Uzun süredir tartışma konusu olan, IMF ve Maliye Bakanlığı'nın "vergi kaybına yol açar" diyerek karşı çıktığı "konutu olmayan ücretliler için vergi indirimi" sağlayan düzenleme hükümetin verdiği bir önerge ile tasarıdan çıkarıldı.
Önergenin gerekçesinde kapsamlı bir Gelir Vergisi Reformu'na ilişkin çalışmaların Maliye Bakanlığı tarafından yürütüldüğü belirtilerek, "Bu kapsamda Gelir Vergisi'ne ilişkin olarak öngörülen bu düzenlemenin yürütülen çalışmalarda, sistem bütünlüğünün korunması ve reformun sıhhati açısından Gelir Vergisi Reformu'na ilişkin hazırlıklarla birlikte değerlendirilmesi daha uygun olacaktır" denildi. Tasarının konuyla ilgili 29'uncu maddesi, ücretlilerin 100 bin YTL'ye kadar aldıkları konut kredisi faizinin vergiden düşürülmesini öngörüyordu.
Öte yandan, Gelir İdaresi Başkan Vekili Osman Arıoğlu, İzmir'de katıldığı bir panelde Gelir Vergisi Kanunu'nda yapılması beklenen değişikliğin bu yıl iki seçimin yapılması nedeniyle gerçekleşmesinin zor olduğunu, reformun 2008 yılına kaldığını söyledi.
Bir diğer önerge ile tasarıdan çıkarılan düzenleme de "konut finansmanı fonları ile varlık finansmanı fonları kazançlarının kurumlar vergisi ve gelir vergisi stopajından istisna tutulması" düzenlemesi oldu.

Peşinatsız olmuyor
Yasa şu düzenlemeleri öngörüyor:

Tüketiciye sabit faiz ve değişken faiz olmak üzere iki seçenek sunulacak. Sabit faizi seçen tüketiciler ilk taksitte ne ödüyorsa, vade sonunda da aynı taksiti ödeyecek. Sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın rızası dışında değiştirilemeyecek. Değişken faizde ise kredi faiz oranlarının dalgalanması belli aralıkları geçerse, banka da faizini buna göre ayarlayacak. Bankalar sözleşme yapmadan önce müşteriye bilgi formu verecek. Bu formda faiz oranları ve ödeme tabloları ile ilgili ayrıntılı bilgiler olacak. Hiç peşinatı olmayanlar sistemden yararlanamayacak. Peşinat tutarı da piyasa şartlarında oluşacak. Erken ödemeye yüzde 2 ceza Kanuna göre ödeme takviminin bir aşamasında borcunun kalanını kapatmak isteyenler anapara artı yüzde 2 erken ödeme cezası ödeyecek. Yasa ile ipotek finansmanı kuruluşları oluşturulacak. Bankalar ipotek finansmanı kuruluşlarına iştirak edebilecek. Söz konusu kuruluşlar, emisyon primlerinin banka ve sigorta muameleleri vergisinden müstesna tutulacak ve işlemleri damga vergisinden muaf olacak. Bu kuruluşlarca ihraç edilen menkul kıymetlerin elden çıkarılmasından doğan kazançlar da vergilendirilmeyecek. Konut Finansmanı Fonu Konut sektörünün finansmanı ve alacakların menkul kıymetleştirilmesi için, 'Konut Finansmanı Fonu' oluşturulacak.Konut finansmanı fonunu, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler karşılığında toplanan paralarla, ipoteğe dayalı menkul kıymet sahipleri hesabına inançlı mülkiyet esaslarına göre oluşturulan malvarlığı oluşturuyor. Fonun tüzel kişiliği olmayacak ancak mal varlığı kurucunun mal varlığından ayrı olacak. Fon mal varlığı, ihraç edilen ipoteğe dayalı menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, başka bir amaçla tasarruf edilemeyecek, rehnedilemeyecek, teminat gösterilemeyecek, haczedilemeyecek. Fonun geri ödeme güçlüğüne düşmesi halinde, fonun yönetim ve temsilinin yatırımcıları koruma fonu veya atanacak diğer bir fon kurulu tarafından yürütülmesine veya fonun başka bir kurucuya devredilmesine karar verilebilecek. 2 ay ödenmezse satılacak İki ay taksitini aksatan müşteriye banka bir ay süre verecek. Üçüncü ay sonunda da taksitin ödenmemesi halinde banka, ipotek ettiği evi satma hakkına sahip olacak. Satıştan gelen paradan banka alacağını mahsup edecek ve kalanını müşteriye iade edecek. Gayrimenkulle ilgili yaş, semt, kredi vadesi gibi sınırlamalar olmayacak. Kanunun yürürlüğe girmesinden önce kredi ve finansal kiralama sözleşmesi imzalayan tüketiciler, 3 ay içinde konut finansmanı kuruluşuna başvurarak sözleşmelerinin bu yasa kapsamı dışında değerlendirilmesini isteyebilecek. Bu başvuruyu yapmayanların sözleşmeleri yasa kapsamında kabul edilecek. Finansör kuruluşa da sorumluluk yüklenecek. Finansörler inşaatın her aşamasını denetleyecek. Konut değeri, bir uzmanın görüşü ile belirlenecek. Uzman diplomalı ve eğitimli olacak. Satın alınan konut vade bitimine kadar sigorta ettirilecek, harcanan emek sigortalanmış olacak. Sisteme dayalı menkul kıymet çıkartılacak ve bunlar borsada işlem görecek. Böylece banka, finansmanını sağlayacak. Finansal kiralama şirketleri ancak yasanın yürürlük tarihinden 6 ay sonra konut finansmanı faaliyetine girebilecek. Konut ve ipotek finansmanı kuruluşlarınca konut finansmanı kapsamında tesis olunacak ipotek işlemleri, konutların kiracıya devri ile TOKİ'nin sattığı konutlardaki ipotek işlemlerinden harç vergisi alınmayacak. Ayıplı malda itiraz süresi 1 yıl Kanunun ayıplı mal hususunu düzenleyen maddesinde yapılan değişiklikle, konut finansmanı kuruluşu; imalatçı - üretici, satıcı, bayi, acente, ithalatçı ile ayıplı maldan ve tüketicinin bu maddede yer alan seçimlik haklarından dolayı tüketiciye karşı teslim tarihinden itibaren 1 yıl süreyle, kullandırdığı kredi miktarı kadar müteselsilen sorumlu olacak. İlan ve taahhüt edilen konutun teslimatının zamanında yapılmaması durumunda kredi veren konut finansmanı kuruluşu, satıcı, bayi, acenta, ithalatçı, kullandırdığı kredi miktarı kadar sorumlu olacak. Kredilerin devronulması halinde dahi, kredi veren konut finansmanı kuruluşunun sorumluluğu devam edecek. Konut finansmanı kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleriyle ilgili genel bilgiler vermek ve tüketiciye teklif ettikleri kredi sözleşmesinin koşullarını içeren sözleşme öncesi bilgi formu vermek zorunda olacak. Sözleşmeler ayrıntılı yazılacak Sözleşmelerde; kredi tutarı, finansal kiralama sözleşmeleri için toplam kira bedeli, ipotek tesis edilen konuta ilişkin bilgiler, yıllık faiz oranı, toplam borcun ana para, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı, değişken faiz ödemeli olan sözleşmelerde baz alınacak endeks gibi bilgiler yer alacak. Ayrıca, ödeme planı, istenecek teminatlar, temerrüde düşülmesi durumunda kredi sözleşmeleri için akdi faiz oranının yüzde 30 fazlasını geçmeyecek şekilde gecikme faizi ve varsa konuta ait sigorta bilgileri gibi bilgiler de sözleşmelerde yer bulacak. Kiracı, finansal kiralama işlemlerinde, kiracılık sıfatını veya sözleşmeden doğan haklarını, kiralayandan yazılı izin alarak devredebilecek. TOKİ'nin konut satışından kaynaklanan ipotekli veya ipoteksiz alacakları, ipotek finansmanı kuruluşlarınca devredilebilecek. Temerrüt halinde bir ay ek süre Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu, borçluya temerrüt tarihinden itibaren 5 iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunmakla yükümlü olacak. Kredi kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ödenmesi talep hakkını saklı tutmuşsa bu hak, ancak birbirini izleyen en az iki ödemede temerrüde düşme halinde kullanılabilecek. Finans sağlayan kuruluşun bu hakkını kullanabilmesi için en az 1 ay süre vererek muacceliyet uyarısında bulunması gerekecek. Kullanılan finansmanın teminatı olarak şahsi teminat verildiği hallerde, konut finansman kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcun ödemesini isteyemeyecek.

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 13:14 Comments

Mortagage Nedir?

Mortgage; sözlük anlamı bir yerde tutulu satış olsa da gerçek anlamda, herhangi bir taşınmaz malın sahibi olan kişi ya da kurumdan belli şartlar ve koşullar çerçevesinde başka kişi ya da kuruma geçmesi işlemidir.

Mortgage Sistemi Nasıl İşler?

a) Mortgage ile ev almak istiyorsanız ilk olarak almak istediğiz evi bulacaksınız.

b) Ancak almak istediğiniz ev imara uygun olaması gerekmektedir. Kısacası kat mülkiyetine uygun olması gerekmektedir.

c) Almak istediğiniz evi seçtikten sonra bankanıza gidip evi satın almak için kendisine gereken parayı talep edeceksiniz.

d) Banka sectiginiz ev için gerekli araştırmayı yapacaktır.

e) Banka seçtiğiniz evi uygun bulursa size krediyi verecek.

f) Hiç peşinatınız yoksa bu sistemden yararlanamayaksınız.

g) Genellikle bankalar beğenmiş olduğunuz konutun fiyatının yüzde 25'ni sizin yatırmanızı ister.

h) Banka, talep ettiğiniz evi peşin olarak satın alır. Mülkiyetini size devreder.

i) Ancak eviniz bankaya borcunuzun karşılığı olarak ipotek eder.

j) Bankaya olan borcunuzu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyorsunuz.

k) Satın aldığınız eviniz için banka sizden daire için aynı zamanda Doğal Afet Sigortası isteyecek.

l) Kısa vadeli mevduatla uzun vadeli kredi açma riskini taşıyamayan bankalar, doğal olarak sizden aldıkları ipoteği belli bir primle, "İpotek Finans Kuruluşu"na (İFK) devredecek.

m) Bu nedenle İFK kurulacak. İFK'nın, yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve Toplu Konut İdaresi), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar, özel finans kuruluşları) ait olacak.

n) İpotek finas kuruluşlarının stoğundaki ipotekleri menkul kıymete dönüştürecek. İpotek fon katılma belgesi, varlığa dayalı menkul kıymet veya borç senedi ihraç edecek. Bu yolla yeni fon yaratarak yeni kredilere kaynak sağlayacak.

o) Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 13:13 Comments

İngilizce'de "mortgage" olarak bilinen, basında ve halk arasında "Kira öder gibi uzun vadeli ev satın alma sistemi" olarak bilinen ipotekli konut finans sistemi, gayrimenkul edinmede kullanılan finansman yöntemlerinden birini ifade etmek için kullanılan bir terim. Türk Dil Kurumu (TDK) kelime manası ''tutu, ipotek, rehin'' anlamına gelen ''mortgage'' kelimesi yerine ''tutulu satış''ı öneriyor.

Sistem genel olarak konut sahibi olmak isteyenlere finans kuruluşlarınca, konut üzerinden tesis edilecek ipotek karşılığında 15 ile 30 yıl gibi uzun vadeli konut kredilerinin kullanılması temeline dayanıyor. Sistemin bir başka tanımı şu şekilde de yapılabilir. İpotekli konut finansman sistemi, kredi, finansal kiralama ve benzeri finansal işlemler yoluyla konut alımı, konutların yenilenmesi ve güçlendirilmesi için ipotek teminatlı kaynak kullandırılması anlamına geliyor.

Banka, müşteri adına müşterinin talep ettiği bir gayrimenkulü peşin olarak satın alarak mülkiyeti müşteriye devrediyor. Ancak müşterinin bankaya borcunun karşılığı olarak mülk ipotek ediliyor. Müşteri bankaya borcunu belli bir ödeme planına göre, önceden belirlenmiş bir vade sonuna dek aylık ödemelerle kapatıyor.
Uzun vadeli olarak insanları konut sahibi yapmayı hedefleyen ipotekli konut finansman sistemi, İngilizce adıyla "Mortgage" ya da, kira öder gibi uzun vadeli ev satın alma sistemi 2005'in Ocak ayından itibaren hükümetin gündemine alındı. Çalışmalar doğrultusunda sistemin yasal zemine oturtulması amacıyla ilk önce Sermaye Piyasası Kurulu tarafından ilgili yasa taslağı hazırlandı ve bu yasa taslağı ile vatandaşların uzun vadede, daha iyi şartlarda konut alabilmesi ve Türkiye'ye özgü modelin işlemesi için "İpotekli Konut Finansmanı Anonim Ortaklığı"nın kurulması karara bağlandı. Ancak her ne kadar sistem ile ilgili çalışmalar hız kazandıysa da yine de "mortgage"ın ne olduğu, Türkiye'de nasıl uygulanacağı, kimlerin bu mekanizmadan yararlanacağı ve kimlerin yararlanamayacağı, sistemin tam olarak ne zaman yürürlüğe gireceği, sağlayacağı kolaylıklar/avantajlar ve Türkiye'de yıllardır uygulanan banka konut kredisi sistemi ile arasındaki farklılıklar nelerdir gibi soruları da beraberinde getirdi.

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 13:10 Comments

Vatandaştan yatırımcıya, müteahhitten bankacılara kadar geniş bir kesimin merakla beklediği, "kira öder gibi ev sahibi olmayı" sağlayacak mortgage sistemi yaşama geçiyor.

Sistemden kimlerin yararlanabileceği, konut kredilerinden farkının ne olduğu, faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadığı, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konuların başında geliyor.

Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Şener, Mortgage sisteminin kısa vadede konut sorununu çözmeyeceğini ifade ederek, "Ödeme gücü olmayanlar kredi alacak ve konut sahibi olacak diye düşünürsek bu, doğru bir şey olmaz" dedi.

TBMM Genel Kurulunda, kamuoyunda ''Mortgage'' olarak bilinen Konut Finansman Sistemine ilişkin tasarının tümü üzerinde, milletvekillerinin soru ve eleştirilerini yanıtlayan Şener, sisteme girmek isteyen vatandaşın önce ödeme planını yapacağını, konut fiyatlarına ve taksitlerine bakacağını belirtti. Şener, "'Vatandaş, ödeme planında sorun olmadığı takdirde kararını verip krediyi alacak ve konut sahibi olacaktır. Eğer burada kredileri, ödeme koşullarını dikkate almazsa, elbette konutu aldıktan sonra ödeme güçlüğü çekecektir" dedi.

KISA VADEDE KONUT SORUNUNU ÇÖZMEYECEK

"Mortgage'in kısa vadede konut sorununu çözeceği düşünülüyorsa bu doğru olmaz" diyen Şener, sistemin, halen uygulanan ve kredi alarak konut sahibi olmayı tamamlayan ve geliştiren bir proje olduğunu bildirdi.

Şener, "Dar gelirli ve asgari ücretli olan vatandaşın, başka bir yerden geliri yoksa bu mekanizmadan yararlanması zor görünüyor" diye konuştu.

MORTGAGE'IN MERAK EDİLENLERİ VE YANITLARI

Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?

Yaşama geçmesi ile birlikte faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

Değişken faizin bir riski var mı?

Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek.

Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.

Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?

Tasarıda yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.

Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?

Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.

Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?

Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.

Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?

Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir. Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.

Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?

Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25'i kadar peşinat verecek.

Piyasalara etkisi nasıl olacak?

Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.

Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?

İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak.

10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2'si kadar komisyon alınacak.

Vergi muafiyeti olacak mı?

Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği konusunda açıklamalar yaptı. Ancak, tasarıda bir konutu olanlar 100 bin YTL'den fazla olmamak koşuluyla ikinci bir konut alırlarsa da vergi dışı kalması planlanıyor.

Ödeme planı nasıl olacak?

Konutun yüzde 25'inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 YTL'lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de bin 943 YTL olacak.

Evi olan da yararlanabilir mi?

Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.

Dikkat edilmesi gereken konular neler?

Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.

Hangi tip konutlar alınabilir?

Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80'i tamamlanmış olması koşulu aranacak.

Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?

Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25'i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.

Sistem nasıl işleyecek?

Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.

Mortgage kredileri nereden alınacak?

Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.

Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?

Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri'ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri'ne dava açabilecek.

Sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?

Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.

Bu sistemin riski nedir?

Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır.

Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek
kaynak:www.haber3.com

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 13:09 Comments

Haber: Referans Gazetesi/Yiğit BULUT	31.01.2006
Mortgage beklentisine rağmen konut fiyatları aşağı dönmeye başladı. Orta ve uzun vadede yukarı hareket devam edebilir, ama sizin gücünüz piyasa yeniden yukarı dönene kadar aldığınızı taşımaya yetmeyebilir. Türkiye’de son dönemde en çok sömürülen konulardan biri de “mortgage". Her derde deva; makro ekonomik sorunlarımızı çözüyor, kurumsallaşmayı sağlıyor, piyasalara derinlik getiriyor, hatta herkesi de ev sahibi yapıyor... Yok böyle bir şey, yıllardır neredeydin mortgage? Değerli dostlar, vatandaş konu hakkında rüya alemine daldıkça özellikle konut fiyatlarında “rasyonel olmayan” alım sevdasına kapılıyor ve bu dinamik belki de bir taraftan piyasayı genleşme yönünde zorluyor. Zorluyor ama diğer taraftan da orta vadeli yeni zorlukların kapısını açıyor. Bu gerçekten yola çıkarak, bugüne kadar edindiğim bilgiler ile mortgage’ı “3 madde” halinde sorgulamak ve en önemli detayları bu “3 soru-cevap” içinde aktarmak istiyorum. Peşinatı olmayan için uygun değil 1- Mortgage ile hiç peşinatım olmadan konut alabilir miyim? Konuyu çok detaylı araştırmak isteyenler, "www.spk.gov.tr" içinde Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) hazırladığı taslağı ve değişiklikleri bulabilirler. Sorumuza gelince. Hem taslak metinler, hem de SPK Başkanı Doğan Cansızlar ile konuşarak edindiğim bilgiler; Türkiye’de sistemin, başlangıç aşamasında, yüzde 20-25 peşinat gerektirecek şekilde çalışmaya başlayacağı yönünde. Sistem iyi çalışırsa belki birkaç yıl sonra “hiç peşinatsız” opsiyonlar ortaya çıkabilir, ama ilk aşamada peşinatınız yoksa “mortgage” size uygun olmayabilir. Peki hemen soralım; "Peşinat sahibi olmadan başka bir finansman yöntemi bulunamaz mı?" Bazı bankalar, konut ve işyerine yüzde 100 finansman sağlıyorlar ama bu kredilerin faiz oranı normal kredilerden oldukça yüksek. Örnek; yüzde 20-25 peşinat ile kullandığınız bir ev kredisinin 10 yıl vadede dolar faizi 0.60-0.70 arasında oluşurken yüzde 100 finansman seçeneğinde faiz 0.85-0.90 aralığına kadar tırmanıyor. Böyle bir alım, ilk bakışta peşinat vermediğiniz için size “cazip” gelen bir başlangıç ama detaya bakınca; ödediğiniz faiz bütün bakiye üzerinden ve oldukça yüksek. 2- Mortgage faizi, normal banka kredisi faizinden düşük mü? Sistem tam çalıştığında ve ülkenin finansal ortamı faizin düşük kalmasına izin verdiğinde bugün dolar bazında 0.60-0.70 arasında gördüğümüz 10 yıllık faizin, kişinin “kredibilite”sine göre, 0.50’nin altına hatta 0.30’lu rakamlara geri çekilmesi mümkün. “Kredibilite”yi hariç tutup, orada 0.50 burada 0.70 kabul edersek, ilk bakışta özellikle aylık bazda “fazla bir fark yokmuş” gibi görülebilir, oysa vade sonunda durum çok farklı. Bu noktada hemen örnekleyelim; 100 bin dolar üzerinden 240 ay vadede faiz farkını sorguladığımızda toplamda ana paranın yüzde 35-40’ına kadar bir fazla ödeme ortaya çıkıyor. Fiyatlar aşağı döndü 3- İmar ve iskan sorunu olan konutlarda “mortgage” ile alım yapabilir miyim? Normal şartlarda kesinlikle mümkün değil. Sistemin çalışabilmesi için konutun hiçbir sorunu olmaması gerekli. Ama bildiğiniz gibi siyasi otoritenin iskansız konutlara karşı “sempatisi” var. Bu yüzden iskansız yapılar için istisnalar düşünülebilir. Sonuç: Geçtiğimiz hafta Hürriyet Emlak ekinde analiz etmeye çalıştım, burada yer sorunundan dolayı tekrar etme şansım yok ama tek cümle ile özetleyeceğim. Son birkaç hafta içinde konut piyasasında bir doyum oluştu ve mortgage beklentisine rağmen fiyatlar aşağı dönmeye başladı. Sizlere tavsiyem; “mortgage” hayallerine kapılmadan ve özellikle “bu fiyata pahalı da olsa şimdi alayım, mortgage çıkınca birkaç ay sonra satarım” cümlesinin yanılgısına düşmeden, hesaplarınızı yapmanız. Son söz: Piyasa kısa vadede doyuma yakın. Orta ve uzun vadede yukarı hareket devam edebilir ama sizin gücünüz piyasa yeniden yukarı dönene kadar aldığınızı taşımaya yetmeyebilir.

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 13:05 Comments

Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

Değerli dostlar, son birkaç gündür çok tartışılan detayları açığa çıkarmak maksadıyla ele almak ve özellikle yatırımcı tarafından yanlış anlaşılabilecek bölümleri soru-cevap yöntemiyle sorgulamak istiyorum.

1- Mortgage Sistemi Hayata Geçince Fiyatlar Artacak Mı? Artacaksa, Bu Sisteminin Tüketiciye Ne Gibi Yararı Olabilir?
Sistemin tam olarak hayata geçmesiyle birlikte faizlerin serbest bırakılması ve normal şartlarda düşmesi gündeme gelecek. Faizler geri çekildikçe talep artacağı için fiyatlarda prim görülecek. İlk bakışta düşen faiz-artan fiyat dengesi son kullanıcı için avantajlı görünmese bile, detayda kullanıcı açısından birçok avantaj ortaya çıkacak. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

2- Sistemin Faiz Düşmesi Haricinde Başka Ne Avantajları Var?
Sistemin özü zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı. Bu gelişme ile kredi veren finans kuruluşları çok daha kolay finansman sağlar bir hale gelecekler. İkincil piyasa bankaların riskini azaltırken, genel ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelecek. Genel dinamik bozuk kaldığı daha açıkçası piyasalarda faiz düşmediği sürece mortgage sisteminin varlığı tek başına faizin düşmesi için yeterli olmayacak. Burada bir noktanın altını çizmem gerekli; değişken faiz opsiyonlarında piyasa faizleri ödenecek aylık taksitleri tüketici açısından olumsuz etkileyebilir.

3- Konutun Bütün Maliyetleri Karşılanacak Mı? Yani Ödenecek Bedelin Tamamı Kredi Kapsamına Alınacak Mı?
Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Bunun açıklaması da çok zor değil, aslında konutun tamamı için mortgage yapılması mümkün fakat finans kuruluşları kredi karşılığı aldıkları ipoteği, ancak yüzde 75’i üzerinden devredebildiği için bu mantık içinde konutun bedelinin yüzde 25’inin peşin ödenmesi, kalanının kredilendirilmesi gerekiyor.

4- Kredi Kullananların Sigorta Gibi Başka Maliyetleri Olacak Mı?
Ev kredisi talep edenler taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak. Bu zorunlu poliçeler aslında son kullanıcı açısından maliyet artırıcı unsurlar olacak. Daha açıkçası, bu maliyet unsurları da faiz hesabına katılırsa, faiz konuşulandan biraz daha fazla gerçekleşecek.

Erken Ödemeye Ceza
5- Mortgage Sisteminde Kredi Erken Kapatılırsa Ek Bir Maliyetin, Daha Açıkçası Üst Sınırı Yüzde 2 Olan Bir Cezanın Ortaya Çıkacağı Doğru Mu?Sisteme başından itibaren katılıp, yani mortgage için kredi kullanıp yola çıkanlar "Erken ödeme yapmak istiyorum” derlerse, ikinci el piyasasındaki dinamiği de etkileyecekleri için yüzde 2’ye varan oranlarda ceza ödeyecekler. Halen normal konut kredisi olup mortgage sistemine geçenlerin erken kapamada ceza ödemeyeceklerine dair yorumlar yapılsa bile ben sisteme her girenin erken ödeme durumunda ikincil dinamikleri etkileme açısından ceza ödeyeceğini ve sistemin sağlığı açısından ödemesi gerektiğini düşünüyorum.

6-Vergi Muafiyeti Olacak Mı?
Bir konutu olanların, (100 bin YTL’den fazla olmamak koşuluyla) ikinci bir konut almaları durumunda vergi dışı kalacaklarına dair yorumlar yapılıyor ama bakanların açıklamaları ile kavramlara bakılırsa durum net değil.

Evi Olan Da Yararlanabilir Mi?
Sistem “sahip” veya “sahip değil” şeklinde bir ayırım yapmadan herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, daha açıkçası, kara listede yer almamış ve alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 12:58 Comments

Ev almak isteyen vatandaştan yatırımcıya, müteahhitten bankacıya kadar geniş bir kesimin umudu olan "Mortgage” hakkında en çok merak edilen 20 soru ve cevabı:

Vatandaştan yatırımcıya, müteahhitten bankacılara kadar geniş bir kesimin merakla beklediği, “kira öder gibi ev sahibi olmayı sağlayacak mortgage” sistemi hayata geçiyor.

Sistemden kimlerin yararlanabileceği, konut kredilerden farkının ne olduğu, faiz dışında maliyeti ve para cinsinden riskinin bulunup bulunmadığı, yararlanmak için uyulacak kurallar en çok merak edilen konuların başında geliyor.

Mortgage tasarısı Meclis’te görüşülürken, uzmanlar sisteme ilişkin en çok merak edilen soruların yanıtını ANKA’ya değerlendirdi:

1-Mortgage sisteminin tüketiciye yararı ne olacak?

-Yaşama geçmesi ile birlikte faizlerin serbest bırakılması gündeme gelecek. Sistemden yararlanacak müşteriler sabit veya değişken faiz oranları arasında tercih yapabilecek. Değişken faizli krediler ile, konut almak için kredi faizlerinin düşmesini beklemelerine gerek kalmayacak.

2-Değişken faizin bir riski var mı?

-Bankaların baz alacağı endeksler Merkez Bankası tarafından belirlenecek. Fiyatlamalar endeks faiz oranı üzerine katılacak marjlarla oluşturulacak. Müşterinin kullanacağı endeks ve marj oranı sözleşmede yer alacak. Değişken faizde, azami oran sözleşme ile başlangıç tarihinde belirlenecek. Faiz oranları düştüğünde tüketicinin taksitleri de düşecek. Faizlerin yükselmesi durumunda da taksit tutarları sözleşmede belirlenen azami oran kadar yükselebilecek. Müşteriler, faizli kredinin etkileri konusunda ayrıntılı bir şekilde bilgilendirilecek.

3-Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyetin ortaya çıkacağı doğru mu?

-Tasarıda yer alan ve eleştirilere hedef olan bir uygulama söz konusu. Bu uygulamaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Erken kapamalarda tüketiciye yansıyan herhangi bir maliyet bulunmuyor. Bu nedenle de tüketicilerin değişken ve sabit faizli kredi kullanırken bu unsura dikkat etmeleri gerekiyor.

4-Sistemin maliyet avantajı bulunuyor mu?

-Başlangıç aşamasında müşteri maliyetlerinde bir farklılık söz konusu olmayacak. Zaman içinde ikincil piyasanın gelişmesine bağlı olarak bankalar daha kolay finansman sağlayacak. Bu süreçte de uygun ekonomik koşullara da bağlı olarak faiz oranlarında düşüş gündeme gelebilir. Konut kredisi veren bütün bankalar mortgage sistemi konusunda hazırlıklarını tamamlamak üzereler.

5-Mortgage kapsamında alınacak konutlarda imar zorunluluğu var mı?

-Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.

6-Bu süreçte konut fiyatları yükselir mi?

-Son dönemde yaşanan faiz oranlarındaki düşük ve vadelerdeki uzama konut talebini arttırıyor. Bu nedenle de fiyatlarda artış söz konusu. Sistemin yaşama geçmesinin ardından artan talebe paralel olarak fiyatlarda düşüş gündeme gelebilir. Konut fiyatları ve kiralar arz-talep dengesine göre şekillenir.

7-Mortgage sistemi ile bankalardan kullanılan konut kredileri arasındaki fark nedir?

-Sistemin konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi bulunuyor. Bankalar ise faizlerini piyasa koşullarına göre belirler. Faiz oranlarının bugünkü tablodaki görünümü maliyete kıyasla makul görünüyor. Genel faiz oranlarının seyrine göre bankalar da fiyatlama yapacaktır. Mortgage sistemine göre, alınacak evin tutarının yüzde 25’i kadar peşinat verecek.

8-Piyasalara etkisi nasıl olacak?

- Sistemin, konut kredisi faiz oranları üzerinde direk bir etkisi olmayacak. Ancak, tüketiciler açısından bakıldığında değişken faizli kredi kullanımı ile faizlerin düşmesi için konut alımlarını bekletmelerine gerek kalmayacak.

9-Mortgage kapsamında satın alınan ev parasal sıkıntıya girildiğinde satılabilir mi?

-İki taksit ödenmediğinde ev sahibine bir aylık bir süre tanınacak. Borç ödenmediğinde o zamana kadar yapılan ödemeler geri verilecek ev de banka tarafından satılacak.

10 yıl taksit ödedikten sonra ev başkasına devredilebilecek. Ancak bunun için kalan borcun yüzde 2'sinin ceza olarak ödenmesi gerekiyor. Kredi kapatılıp, ipotek kaldırılırsa evi satmak mümkün olacak. Borcu erken kapatma halinde ise yüzde 2’si kadar komisyon alınacak.

10-Vergi muafiyeti olacak mı?

-Ekonomi ve maliye bakanları vergi muafiyetine gidilmeyeceği konusunda açıklamalar yaptı. Ancak, tasarıda bir konutu olanlar 100 bin YTL’den fazla olmamak koşuluyla ikinci bir konut alırlarsa da vergi dışı kalması planlanıyor.

11-Ödeme planı nasıl olacak?

-Konutun yüzde 25’inin peşin ödenmesi zorunlu. Örneğin 150 YTL’lik bir ev alan tüketici 30 yılda yaklaşık 700 bin YTL ödeyecek. Bu tablo kapsamında, aylık faiz yüzde 1.2, vade 30 yıl, toplam ödenecek miktar 699.647 YTL, toplam ödenecek faiz 549 bin 647 ve aylık ödeme de bin 943 YTL olacak.

12-Evi olan da yararlanabilir mi?

- Sistem herkese açık olacak. Geçmiş ve mevcut kredi performansında olumsuzluğu bulunmayan, alacağı evin taksitini aylık net geliri ile ödeyebileceğini belgeleyen herkes yararlanabilecek.

13-Dikkat edilmesi gereken konular neler?

- Vatandaşlar, öncelikle bütçe ve ödeme planı yapılarak ne kadar taksiti ödeyebileceğini doğru belirlemeli. Kredi koşulları iyi bir şekilde araştırılmalı. Konutun yasa kapsamında uygunluğuna bakılmalı. Finans kurumları kişinin alım gücü ve ekonomik yükümlülüklerine dikkat edileceğinden harcamalar kontrol altında tutulmalı. Konutun rayiç bedeli doğru tespit edilmeli.

14-Hangi tip konutlar alınabilir?

-Her türlü konut satın alınabilecek. Mortgage istenen evin, en az kat mülkiyetine dönüşümlü yüzde 80’i tamamlanmış olması koşulu aranacak.

15-Konutun bütün maliyetleri karşılanacak mı?

-Sistemden yararlanabilmek için konutun maliyetinin yüzde 25’i peşinat olarak satıcıya ödenecek. Ev kredi talep eden taksitleri ödeyememe ihtimaline karşı sigorta yaptıracak. Aynı zamanda hayat sigortası ve doğal afet sigortası da yaptırılacak.

16-Sistem nasıl işleyecek?

-Konut almak isteyenler broker yardımı veya doğrudan kredi alacak. Krediyi veren kurum, sözleşmeyi değerli evrak olarak portföyüne dahil edece veya özel ipotek finans kuruluşuna satacak. İpotek finans kurumu, sözleşmeyi yurtiçi ve dışından yatırımcılara satarak fon yaratacak. Fon krediyi sağlayan finans kuruluşundan yeni sözleşme almak için kaynak görevi görecek. En son aşamada da, finans kuruluşları piyasadaki likidite sorununun çözülmesinde yardımcı olarak sistemin büyümesini sağlayacak.

17-Mortgage kredileri nereden alınacak?

-Konut kredisi veren bankalar mortgage faaliyetini de sürdürecek. BDDK tarafından konut finansmanı faaliyetinde bulunması uygun görülen finansal kiralama şirketleri ve finansman şirketleri kurulabilecek. Bu kapsamdaki kredilerin yeniden finansmanı amacıyla kullandırılan krediler de konut finansmanı kapsamında olacak.

18-Banka ile sorun çıkarsa nasıl çözümlenecek?

-Tüketiciler, konut ve krediyle ilgili her türlü itirazı Tüketici Mahkemeleri’ne yapabilecek. Konutu satan şirket veya kredi kullanılan kuruluştan memnun olmamaları halinde Tüketici Mahkemeleri’ne dava açabilecek.

19-sistemde konut ipoteği dışında başka bir teminat istenecek mi?

-Finansman kuruluşun ödemeleri, bir kıymetli evraka bağlanması ya da kıymetli evrak kabul etmek suretiyle teminat altına alınması yasaklanacak. Buna karşın tüketiciden bir kıymetli evrak alınacak olursa tüketici, bu evrakı konut finansmanı kuruluşundan geri isteyebilecek. Bu evrakın devri durumunda tüketicinin uğradığı zarar karşılanmak zorunda olacak. Kredilerde geri ödeme tutarlarının finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı bu kapsamda faiz olarak kabul edilecek.

20-Bu sistemin riski nedir?

-Bir ülke piyasasında ciddi bir kriz ya da istikrar bozukluğu yaşanması durumunda sistemin zarar görmesi söz konusu olabiliyor. Bankalar, tüketiciye YTL ağırlıklı olmak üzere 10-30 yıl gibi uzun vadeli krediler verebiliyor. Bankalar kısa vadeli ve büyük oranda döviz borçlanıyor. Ekonomide olağanüstü bir kriz durumunda, döviz fiyatları ve faizlerdeki artış banka maliyetlerini arttıracaktır. Böyle bir tabloda banka battıysa, Tüketici Kanunu kapsamında erken kapat veya borcunu ver veya faizini yükselt gibi bir baskı yapamazlar. Önce sigorta devreye girer. Sigorta, ödenmeyen taksitleri öder. Borçlu da normal ödeme geçtikten sonra sigortaya borcunu ödeyecek.

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 12:16 Comments

Satın almak istediğiniz yeni ev için en uygun Mortgage seçeneğini arıyorsunuz veya hali hazırda ödemekte olduğunuz Mortgage kredinizi yeniden yapılandırmak istiyorsunuz: Amacınız ne olursa olsun Mortgage kredisi için araştırma yaparken dikkat etmeniz gereken temel hususları aşağıda sıraladık:

1) Kullanacağınız Mortgage’ın Türü Nedir?

Bu çok temel ancak öncelikli olarak sorulması gereken önemli bir sorudur. Temel olarak iki tip Mortgage mevcuttur:Sabit Faizli Mortgage ve Değişken Faizli Mortgage.

- Sabit Faizli Mortgage: Kredinin toplam vadesi boyunca aylık ödemeler sabittir.
- Değişken Faizli Mortgage: Her yıl banka tarafından enflasyon baz alınarak belirlenen oranlar uygulanır ve aylık ödemeleriniz yıl bazında değişim gösterebilir. Ülkenin ekonomik durumuyla paralel bir seyir izler ve enflasyon beklentisine göre hareket edilir. Beklentiler arasında kredinizin vadesi boyunca enflasyonun düşmesi ihtimali bu tür kredileri karlı hale getirebilir.
- Sabit Faizli Mortgage kredilerinde aylık ödemeniz piyasa koşullarına göre Değişken Faizli Mortgage’dan fazla olabilir ancak Sabit Faizli Mortgage ile her ay ödeyeceğiniz miktarı belli olduğunda ona göre pozisyon alabilirsiniz

2) Toplamda Ödeyeceğiniz Miktar Nedir?

Bankaların sizden alacağı her türlü masraf dahil edildiğinde toplam ödemenizin ne olacağını ve bu masrafların size yıllık maliyetini mutlaka öğrenin. Krediniz için ödeyeceğiniz masraflar temel olarak Dosya ücreti, Ekspertiz Ücreti, Hayat Sigortası, DASK ve Gayri Menkul sigortasıdır. Eğer kredinizi yeniden yapılandırıyorsanız bunlara ek olarak % 2 erken kapatma cezasını ödemek zorunda kalacaksınız. Toplamda ödeyeceğiniz rakam kullanacağınız kredinin yapısı ve üstleneceğiniz yükümlülük hakkında somut bir tablo ortaya koyacaktır. Bu soruya cevap ararken yukarıda saydığımız masraflara ek olarak çıkabilecek masraflar içinde mutlaka hazırlıklı olunuz.

3) Mortgage Ödemeleri İçin En Fazla Ne Kadar Kaynak Ayırabilirim?

Herkesin içinde daha iyi bir konut alma arzusu yatmaktadır. Bu konuda gerçekçi olmak çok önemlidir. Mortgage danışmanlığı yapan tarafsız kuruluşlardan bu bilgiyi edinebilirsiniz.İleride ödeme zorluğu yaşamamak için bankalardan imkanlarınız ötesinde kredi almaya çalışmayınız.

4) Kredimi Başvurudan Ne Kadar Zaman Sonra Kullanabileceğim?

Bu soru çok önemli olup yararlandığınız hizmetin kalitesi açısından temel bir göstergedir. Kredi başvuruları gerekli evrakların tesliminden sonra normal olarak 10-15 gün içerisinde tamamen sonuçlanarak krediniz kullanılabilir hale gelecektir. Bu süre normalden çok daha fazla sürüyorsa Mortgage için doğru yerde olmadığınızı söyleyebilirsiniz.

5) Alacağım Konutun Ne Kadarını Finanse Ediyorsunuz?

Kullandığınız kredinin türüne göre değişmekle birlikte genelde alacağınız konutun ekspertiz tarafından belirlenen değerinin % 75’ini finanse etmektedir. Ekspertiz değerlemesi sonucuna göre alacağınız konutun %25’i veya daha fazlasını peşinat olarak vermeniz gerekecektir. Bazı bankalar ekspertiz değerinin %95’ine kadar finanse edebilmektedir fakat bu opsiyonun tercih edilmesi durumunda kullanacağınız kredinin faiz oranı da yükselecektir.

6) Mortgage Kredim İçin Hangi Belgeleri İstiyorsunuz?

Mortgage kredinizi kullanırken sizden talep edilen belgeler can sıkıcı bir hal alabilir ve kredinizin onaylanma sürecini uzatabilir. Bu nedenle sizden istenen belgeleri doğru şekilde anlamak ve hazırlamak çok önemlidir. Bankanızdan veya mortgage brokerlarında mutlaka yardım isteyiniz.

7) Başka Hangi Mortgage Seçenekleri Var?

Mortgage araştırmanızı yaparken en azından 5 farklı Mortgage ürün incelemesi yaparak doğru ürüne yöneldiğinizden emin olun. Bu seçenekleri değerlendirirken bankanızdan veya uzmanlardan yardım alın. Mortgage uzmanlığı hakkında bilgi almak için tıklayınız. FinZoom arama motorlarıyla doğru krediye ulaşabilmenizde size yol gösterecektir. Bu arama motorlarıyla yaptığınız arama sonuçları Yıllık Maliyet Oranı Esasına göre sıralanmaktadır.

8) Bankaya Hangi Bilgileri Ne Ölçüde Vermeliyim?

Mortgage alırken bankanızın sizden talep edeceği bilgiler son derece önemlidir. Sizden istenen bilgileri tam manasıyla anlayarak, mümkün olduğu kadar açık ve net cevaplarla dürüstlük çerçevesinden ayrılmadan sağlayınız. Söz konusu bilgilerin hatalı bir şekilde verilmesi ileride sizi sıkıntıya sokabilir.

Bunların yanı sıra borçlanacağınız bankayla irtibatınızı kaybetmemek için temasınızı sıcak tutunuz. Mortgage kredinizin ne aşamada olduğunu takip ederek sizden talep edilen tüm evrakları eksiksiz teslim etmeye gayret gösteriniz.

Gönderen odaoyunlariniz zaman: 12:12 Comments